| 龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案 2008-9-24 11:39:00 |
| 标签：策划推广 营销策划 |
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一、宝龙工业区商业需求分析
一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析
1、宝龙工业区基本概况
宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组
宝龙工业城遥感图
成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划
宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：
1）内外交通路网健全
宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
2）公共交通匮乏
与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。
3）交通规划健全，交通环境不断改善。
根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处，1个在宝龙工业城502地块。
同时根据规划，将新规划3条公交线路在宝龙工业城内绕行，另规划有内环路、第二通道等即将建设。铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面，同时规划12号地铁将在宝龙工业城东面穿过，13号地铁将在宝龙工业城北面穿过。
附图：宝龙工业城交通系统规划示意图
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| 深圳南山高新北区物业价格预判报告 2008-9-24 11:33:00 |
| 标签：策划推广 |
| 第一部分市场分析
一、南山区高新科技园概况
一）高新科技园整体概况
深圳市高新技术产业园区位于深圳市南山区，成立于1996年9月，面积11.5平方公里，规划人口10.9万人，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，也是是国家重点支持的五大科技园区之一，被誉为“深圳硅谷”。
高新科技产业园内不仅集中了深圳本地最知名的电子以及科研企业，而且受到国内以及国际跨国企业的青睐，目前入驻产业园内的知名企业有：华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、北大青鸟、北大生物、清华同方、IBM、爱普生、奥林巴斯、康泰等。
2007年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值1913.09亿元，同比增长19.44%，占全市工业总产值的13.83%；高新技术产品产值1816.28亿元，同比增长17.05%，占全市高新技术产品产值的23.9%；工业增加值437.32亿元，同比增长33.85%，占全市工业增加值的14.13%；出口84.94亿美元；实现税收90亿元。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“ 先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。
该片区以高科技产业用地为主，同时配套适量的居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。本区由北环大道、深南大道分隔成高新北区、高新中区和高新南区3三个片区。开发建设较早的是中区、北区以及南区西半区。
二）高新科技园区发展规划
深圳高新区“十五”发展的基本原则是政府引导，市场主导，集中发展优势产业，重点发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、光电子、生物工程、新材料和光机电一体化等主导产业，形成规模效应和配套产业群。努力把高新区建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地。
规划要求强化园区的土地开发和发展控制, 严格控制商业性开发的居住用地比例；塑造高品质的园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件；逐步置换和改造传统工业；适当扩大教育科研用地；将大冲村改造为高新园区配套生活基地。
大力发展高新技术产业，依托市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区，形成以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带。
整合区内岸线资源和港口后方陆域，建设南坪快速路，西部通道等疏港专用通道，改善疏港交通条件，提高使用效率，促进港口业快速发展。
园区分区划分：
【中区东片地区】
北环大道、科苑大道、深南大道、沙河西路道路中心线的围合区域，总用地面积为190.72公顷。规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。其中大冲村已被列入深圳城中村改造工程之中。
【中区西片地区】
北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。该区定位为科技含量高、产品档次高、产品附加值高的高新科学技术的研究、开发以及产品生产经营的高新技术产业园区，是深圳重点发展高新技术产业的产、学、园基地。深圳生态工业和电子信息工业园的试验田。
【南片地区】
南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。此区定位成未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。
【北区西片地区】
北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积为131.66公顷。本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。本片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、工业用地、市政公共设施用地、道路广场用地和绿地等。
【北区东片地区】
北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积为126.11公顷。总体规划要求其作为“生产配套基地”，“注重片区功能配套发展”；土地利用规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。松坪村即位于该区域之内。
二......[查看全文] |
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| 深圳市龙岗区牛角龙村旧改项目价格定位方案 2008-9-24 11:31:00 |
| 标签：营销策划 |
| 第一部分 市场分析
一、市场走势判断
进入2008年，中国的房地产市场开始进入高位调整期。“价滞量缩”已成为当前楼市的“标准动作”，楼市价格松动已现端倪。尽管开发商促销手段花样翻新，有些项目甚至直接降价促销，但市场成交依然持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。
◎ 涨幅稳步回落。
国家发改委、国家统计局最新调查显示，二季度全国35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8%,比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。
◎ 销售面积下滑。
来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9％、20.9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
◎ 促销手段花样翻新。
调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、送户口……，上海、深圳、广州等高房价地区楼盘也在大张旗鼓的进行打折销售。相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。
◎ 土地拍卖频现“流产”。
受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……
◎ 银行出招揽生意。
由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。
种种迹象表明，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。出现目前这种状况的原因是多方面的，是政府多重调控与市场调整形成的合力共同作用的结果。
◇ 宏观调控层面
2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得理性。
2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。
为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧缩政策，半年来，央行连续5次提高存款准备金率，准备金率达到17．5％的历史高位。
增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70％”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题。
国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度……
随着一系列宏观调控政策的实施，及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。
◇ 市场调整层面
房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出。
股市大跌、ＣＰＩ上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。
二、深圳房地产市场走势分析
2008年7月2日，深圳市国土资源和房产管理局公布《2008年深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格》，第二季度价格测算的情况说明显示，今年第二季度，深圳市普通商品房市场整体价格水平在第一季度价格水平上继续回落。
自2007年下半年，一系列宏观调控政策的出台，对深圳楼市产生了巨大影响，整个楼市步入低迷期，观望气氛弥漫，成交量大幅回落。在此背景下，今年上半年深圳楼市交易仍处于低迷期，并出现“量价双跌”的局面。深圳市国土房产管理局认为，从市场角度来看，这是对近几年来房价增长过快的一种调整，随着房价的逐步回落，表明房地产业逐步回归理性。
三、项目所在片区——坪山片区分析
1、坪山经济发展现状
龙岗区坪山街道作为深圳的大工业生产基地，经济取得了飞速的发展，但经济运行中依然存在基础设施建设滞后、......[查看全文] |
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| 香蜜湖项目前期策划报告 2008-9-24 11:27:00 |
| 标签：营销策划 |
| 第一部分市场分析
一、深圳市场分析
一）深圳市房地产市场近年发展概况
深圳市房地产市场作为全国房地产市场发展进程中的一面旗帜，从房改以来一直走在市场的前列。从03年开始，全国房地产经历了一轮新的上升阶段，深圳房地产也在这一轮新态势中扬帆而行，继续演绎自己的城市地产特色。
2003年--2007年深圳市住宅市场统计表
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
销售面积
（万平方米）
811.9
849.2
901.1
705.8
500.4
施工面积
（万平方米）
2680
2257
2424
2157
2177
竣工面积
（万平方米）
1140
772
468
581
437
二手住宅销售面积（万平方米）
372.6
474.5
595.7
737.6
931.1
新房均价
（元/平方米）
5680
5980
7040
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| 08年房地产市场分析 2008-9-24 11:23:00 |
| 标签：市场分析 |
| 一、近期地产政策分析及行业发展趋势
一）央行近期出台的相关金融政策
1、调高信贷额度
为支持“三农”、小企业和地震灾后重建融资，央行于2008年9月1日宣布，下一步将着力加大信贷结构调整力度。在2008年年初核定的信贷规模基础上，对全国性商业银行调增5%，对地方性商业银行调增10%。
在调高信贷额度的基础上，央行将对7、8两月的政策实施效果进行初评，“对小企业信贷支持力度大的银行，可以酌情再增加信贷规模”。
政策解读：
本次信贷政策微调的目的，在于定向支持“三农”、小企业和地震灾后重建，因此对商业银行的信贷规模仍设有“弹性空间”。即对大力支持“三农”、小企业的商业银行，可酌情再调整信贷规模。
政策分析：
央行对信贷额度的调整，从表面上看，似乎和地产企业的关联性不大，或者说，对那些资金需求缺口较大的地产企业帮助不大。但实际上，从中国目前的房地产市场发展状况而言，小型项目公司在地产企业中占有相当的比例，在目前整体市场低迷的情况下，银行信贷政策的放松，对于这些资金紧缺、急需资金的中小型地产企业无疑又多了一根救命的稻草。
2、两率下调
中国人民银行于2008年9月15日对外宣布了两项货币政策的调整措施：一是决定16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点；二是决定25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
政策解读：
其实，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性的下调。比如，只下降贷款利率，而不下调存款利率；贷款利率短期的下调幅度大，而长期的下调幅度小；对于存款准备金率，只下调中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。
政策分析：
1）“两率”的结构性调控，意味着从紧货币政策的主基调未变。在从紧货币政策尚不能取消前提下，央行采用了结构性放松银根的调控手法、区别对待、分类管理，而不是采用传统的“一刀切”的办法，这是一种灵活而富有创意的宏观调控思维。
2）降低贷款利率，减轻企业及家庭还贷成本与压力，有利于保护住房按揭者的还贷积极性，并可大大减轻其还贷的压力与风险。
3）短贷利率降幅更大，鼓励短期贷款、加快贷款回流与周转。此次贷款利率下调，根据偿还期长短，采用了区别对待的原则，表明央行对短期融资的重点支持，以及对加快贷款资金回收流转的态度。同时，这也表明了对长期按揭购房行为扩张的不支持或保留态度。
4）大型国有银行存款准备率不变，说明紧缩政策的主基调未变。工、农、中、建、交行五大国有银行及邮政储蓄银行，存款准备金率不变。意味着从紧的货币政策并未有根本性的、实质性的改变，仍只是结构性调整。
二）发改委预计三季度CPI降至4.5%
发改委价格监测中心官员预测，CPI经过上半年步步走高，下半年可望稳步回落，其中第三季度涨幅将在5.5%左右，第四季度或更跌至4.5%左右。全年上涨的幅度在6%-7%之间。
发改委价格监测中心分析预测处处长徐连仲撰文：目前价格上涨是结构性上涨而非全面上涨，鉴于前期实施的紧缩货币政策的累积效果及其滞后作用，后期的调控措施应着重在供给方面，充分利用好财政政策，通过增加有效供给、降低生产成本等途径，对价格进行合理调控。
三）部分二线城市出台政策促进房地产交易
不仅北京、深圳、上海等一线城市楼市陷入低迷，越来越多的二线城市楼市也开始转入调整期。低迷的市场促使西安、沈阳、厦门、长沙等二线城市，相继出台举措为楼市注入“强心剂”。
◆西安。西安市政府于2008年9月出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》。该《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90～144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。
◆沈阳。为促进沈阳房地产市场的发展，推动住房消费，沈阳市于2008年2月出台了11项搞活房地产市场的新政策。主要内容包括：从今年7月起，居民在1年内购买住宅，其应交的税费调整如下：房地产转让、房屋典当手续费，由原来的按成交价的1％收取调整到0.5％，查档费由原来每件150元调整到100元。出售2002年1月1日前已购公有住房的，免缴土地出让金。从事房屋置换的单位开展房屋吞吐业务时，买进和卖出只收取......[查看全文] |
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| 深圳房地产市场周报（08.9.15~9.21） 2008-9-24 11:21:00 |
| 标签：市场周报 |
| 一、市场成交情况
各区成交情况及价格
区域
金额（万元）
套数（套）
面积（㎡）
均价（元/㎡）
宝安
23199
266
25481
9104
福田
6222
72
3886
16011
龙岗
18408
213
20826
8839
罗湖
3716
19
1823
20384
南山
11365
83
7411
15335
盐田
3952
42
2957
13365
全市
66862
695
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| 小强自画像 2008-7-29 16:34:00 |
| 标签：小强自画像 |
| 门外有人在敲门，您是否需要请他进来？
或许，我能和你们一起
让企业走得更远
站在您门前的人，专注于地产营销策划7年；起步于深圳，成长于珠海，成熟于武汉；服务过多家大型地产开发商、专业地产营销策划机构及专业地产广告公司，并有组建及运作地产策划公司经历；成功策划过多个大型地产项目；精通且实际操作过全部地产营销策划环节。
现在，他就站在您的大门外，并真心希望和你们一起，为企业创造更大的辉煌！
如果您的公司，
有长远发展大计，项目操作挑战性够大，
且正在寻找一位能掌控营销全局的高手，
那么，请您联系我【吴强华：13715275755】
【附件：吴强华的个人履历】
吴强华的个人履历
1、吴强华其人
吴强华，男，生于1978年，2000年毕业于中国地质大学（武汉）贸易经济专业，经济学学士。2001年进入地产策划行业，并一直坚持至今且乐此不疲；发散型思维，常有奇思妙想；善于发现问题并在解决问题的过程中得到乐趣；相信经历决定视野，七年六地，足迹遍布广东、湖北、湖南三省；实战经验丰富，成功操作过各种类型项目，精通且实际操作过房地产营销策划的全部环节……
联系电话：13715275755
有 意 于：项目策划经理
工作地点：深圳市（可接受外派）
薪酬要求：面议
2、一个对事业忠诚的人
不久前读过这样一篇文章，文章的名字叫《把信送给加西亚》，读后感触颇深。文章的大意是：美西战争期间，美军统帅要把一封信送给西班牙反抗军首领加西亚将军，而加西亚将军在古巴的深山老林里，很少人知道他的行踪。此时，有人向美军统帅推荐了一个叫罗文的人，罗文在接过信以后，把信挂在贴近胸口的地方，就上路了，经过几个月的艰苦跋涉及无数的艰难险阻，最后安全地把信送到了加西亚将军的手中。
说这个故事的目的就是：我就是你们要找的那个叫罗文的人，或者正成为他那样的人。对事业忠诚，孜孜以求。在最短的时间内，穷其智慧，去解决亟待解决的问题。
3、一个自信的人
自信的来源在于经历，在于学习，在于思考……
七年六地。七年（2001年进入地产策划行业），六地（深圳、珠海、常德、武汉、长沙、宜昌）。行万里路，读万卷书，经历决定视野。
实战经验丰富。成功操作过各种类型项目：
◆ 2001~2004年度深圳华兰德市场策略顾问有限公司
深圳·南山·留仙居项目 营销策划
深圳·南山·珠光村项目 前期策划
珠海·拱北·中邦城项目 前期策划
湖南·常德·石门·楚江路商业步行街 前期策划
◆ 2004~2006年度新港房地产开发（武汉）有限公司
武汉·金色港湾 营销策划
项目介绍:金色港湾占地800亩，总建筑面积50万㎡。产品类型包括：别墅、联排、多层、小高层及商业。项目自2001年推出市场，目前已成功开发三期近30万㎡规模，四期20万㎡已销售过半。入住居民包括法国驻武汉大使馆前总领事德盖义先生、法国家乐福店长等40余户外籍家庭，别墅年租金高达40万/年，三期商业街被武汉市政府定名为武汉法国街，成功举办过2004年、2005年2届法国国庆招待会，为武汉经济技术开发区最高档、最成熟的大型国际化住宅小区。
负责的主要工作包括：
① 项目营销推广战略的制定及实施。金色港湾四期推出市场时，适逢国家对房地产市场进行宏观调控时期，整个武汉地产市场陷入低潮期。在这样的市场环境下，我们的营销推广战略也必须作出相应调整。在产品诉求上，我们调整了以往推广中的“国际水岸社区”的诉求而向“成熟水岸社区”的诉求转变，强调其成熟社区的优势；推广方式上，从以前注重媒体的硬性诉求转向举办社区活动、开通看房直通车等把客户带到现场的形式转变，以现场气氛打动人；在媒体选择上，从以前偏重报纸媒体向报媒、户外、车身、网站、夹报等立体推广转变……，通过一系列卓有成效的战略调整，四期开盘及销售取得了良好的业绩；
② 活动策划及组织实施。策划的主要大型活动包括：2005年5月，金色港湾四期开盘活动策划；2005年7月，法国驻武汉总领事馆法国国庆招待酒会活动策划；2005年8月，金色港湾社区文化月活动策划；2005年10月，新港地产五周年庆典活动策划……；
③ 现场包装及制作。包括对现场、卖场、工地等场所的户外广告牌、发光字、灯杆旗、导示牌、背景墙、工地围墙等的包装及制作，营造良好的现场氛围；
④ 对合作单位的管理。包......[查看全文] |
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| 宜昌**公寓一期2~3号楼销售计划 2008-7-29 12:21:00 |
| 标签：销售计划 |
| 一、销售对象：本次推出单位为一期2、3号商住楼（或2号楼A、B栋），共344套单位，4种户型。
户型及面积情况见下表：
类别
面积
户型
套数
套数配比
面积配比
A
149.94㎡
4×2×2
84套
24.4%
29.1%
B
130.69㎡
3×2×2
84套
24.4%
25.4%
C
125.75㎡
3×2×2
88套
25.6%
25.6%
D
97.48㎡
2×2×1
88套
25.6%
19.9%
总计
43217.16㎡
/
344套
100%
100%
二、销售进度时间表
内容 9月 10月 11月 08年2月 3月
市场预热期 9.7~9.27（20天）
市场炒作期 9.28~10.17（20天）
开盘 10.18（1~3天）
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| 进场工作计划及安排 2008-7-29 12:18:00 |
| 标签：策划推广 |
| 一）营销策划部分
序号
工程进度
营销策划内容
营销活动成果
为期
参与人员
备注
1
拆迁、场地平整
市场调研
《市场调研分析报告》
30天
市调人员、策划师
市场调查是所有房地产营销策划活动的基础，而在市场调查基础上形成的《市场调研分析报告》、《项目市场定位报告》则是项目运作的指导型文件，项目的规划设计、建筑设计、园林景观设计等，都是在上述报告形成的基础上开始启动，作为一家专业的、致力于房地产全程整合营销的专业公司，同时，也本着对开发商、对项目负责的专业精神，我们的建议：在项目立项后，应该本着市场先行的原则，由专业的地产营销策划公司进场，完成上述工作后完成其他工作。
2
勘察
市场定位
《项目市场定位报告》
15~30天
策划师
3
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策划师
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规划及建筑设计、施工图设计、规划报批
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| 逆市下的房地产项目如何营销 2008-7-29 12:15:00 |
| 标签：市场大势判断 |
| 一、命题
河北廊坊馨视界项目——作为公司业务重要支撑项目之一，从08年1月以来，受到房地产市场整体低迷的影响，和其他在售项目一样，已连续40余天无成交记录，给项目销售造成了一定的压力。
二、大势判断
一）整体房地产市场
视角1：地产门户网站的新闻热点
新浪网地产版新闻排行榜
深圳搜房网新闻热点
焦点房地产今日热点
作为地产市场的晴雨表，门户网站的新闻热点专题成为衡量地产市场冷热的风向标。从以上三大地产门户网站的新闻热点来看，降价、成交量下降、房价波动、折扣……，是近期楼市的主旋律，从侧面反映目前全国房地产市场正处于一个低潮期。
视角2：一线城市自2007年下半年开始呈现价跌量减的局面
北京、上海、深圳、广州房地产市场状况（略）
视角3：品牌开发商引领降价风暴
近期全国地产龙头企业——万科地产率先在全国范围内进行大幅度的降价销售，引领了市场的降价风潮，但从销售效果来看，销售并不理想，和去年同期相比，销量下降近70%。深圳的其他品牌地产商如中海、金地、招商等地产大佬在深圳项目销售均价也出现了不同程度的下调。
随着品牌地产商在全国范围内的降价，带动二、三线城市的房地产市场也出现价格松动。
结论：从不同视角我们可以粗略判断，中国房地产市场在经历了近10年的高速增长后，已度过其循环周期的波峰阶段，逐步回落，房价也达到市场所能够承受的最高点，市场开始进入冷却期，其曲线走势是逐步下行的，整体楼市面临一个重新积蓄力量的过程。中国房地产的冬天已呈“风雨欲来风满楼”之势。
尽管在这样一个市场环境下，很多品牌开发商也做出了积极的应对，用最直接的方式——降价或降价促销来应对当前的困局，但从效果上看，效果并不理想，消费者并不买帐，选择继续持币观望。一方面说明楼市高企的价格和消费者的预期仍有差距；但同时也说明，降价和降价促销并不是打开房地产困局的良药。
二）廊坊市场分析
1、人均住房面积：根据策划部对廊坊市场的初步调研，07年底，廊坊市场供应面积达到187万㎡，而廊坊人口仅40万，人均住房面积达到47㎡/人，而根据我国制定的《小康社会的居住标准》，2010年，人均住房面积达到27~32㎡之间，从廊坊市场的现有供应来看，其人均住房面积超出该标准近50%，且不包括现有已建成住房面积，市场供给明显过剩，促使市场加速向卖方市场过渡，市场竞争将日趋激烈。
2、房价高企。受北京高房价及投机、投资客的影响和冲击，07年，廊坊房价增幅过快，已达到或超过市场最高承受力。从1996年至2004年，廊坊商品房售价以每年100～150元/㎡的幅度增长，至07年，房价增幅加大，黄金地段的房价已飚升至6000元/㎡，相比2000年以前，增长幅度达75％，房价甚至比一些省会城市还要高。
廊坊房地产房价以消费者不能承受的速度飚升，房价和购房者的购买力不协调，房地产企业的处境将变得险恶，今后一段时间房价调整将是不可避免的趋势。
3、成交量下降。从廊坊07年11月份各开盘项目成交量分析，大部分新楼盘成交量未能达到开盘量50％，客户走访来看，主要原因是价格和购房者心理价位差距较大，同时，受国家宏观调控政策的影响，市场出现有价无市的局面。
三、营销对策
一）传统的营销对策
从以往房地产营销的经验来看，一般而言，在房地产市场遭遇低谷或项目遭遇到销售困难时，房地产开发商一般采用降价或降价促销的方式。通过优惠折扣、送物业管理费、车位、家电、装修、特价房等促销手段，还有些项目也进行一些房地产项目的公关营销，来进行房地产项目的促销活动，达到回笼资金的目的。
1、降价促销
降价促销是房地产促销最常用、也是最直接的促销手段，一般而言，有明降和暗降两种手段。明降即直接调低项目的销售均价，对市场的震撼力较大，在房地产项目保值增值的观念下，此种促销措施应用风险较大，很少被开发商采用，但在本次房地产市场低潮中，部分项目开始尝试明降的促销策略。另外一种是暗降，即通过一些赠送一定价值的物品，给购房者造成物超所值的印象，来吸引购房者购买的目的，是目前采用比较普遍的促销形式。
1）明降
① 北京·韦伯国际：2008年1月，韦伯国际的公寓均价从前期24500元/平方米下调为22000元/平方米。另外，与其他很多楼盘一样，购房者还可以享受折扣优惠，房价累计降幅达3000多元。在京城楼市，韦伯国际是近年来首次出现房价“明降”的项目。
②深圳·中海西岸华府： 55平方米的一房户型5000元/平方米起，创造深圳房价新低。开盘当天可享“日进千金......[查看全文] |
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| 宜昌房地产市场分析 2008-7-29 12:10:00 |
| 标签：湖北宜昌房地产市场分析 |
| 一、大势把握
从国际环境看，世界经济稳步复苏，经济全球化深入推进，跨国投资加速增长，区域经济一体化成为必然趋势。国际产业转移由成本战略向市场战略转变的趋势日益明显，并逐步由产业末端向产业上游的研发等核心环节转移，由劳动密集型为主的制造业向资本和技术密集型领域转移。
从国内环境看，我国处在新一轮经济增长的上升期。经济社会发展呈现出消费结构升级、工业化和城镇化加快、科技进步日新月异、市场化改革逐步深化、经济全球化趋势增强五大趋势。
近几年，国家《政府工作报告》都提出“促进中部地区崛起”、“实施西部大开发”等相关战略。在“中部崛起”和“西部大开发”战略的大目标之下，具有发展优势的城市和地区将是国家重点扶持的对象。宜昌作为湖北省域副中心城市、湖北“大三角”战略的重要支撑点，西接重庆、东连武汉，是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，有利于宜昌在国家梯度发展战略中发挥重要作用。
党的十六大及十六届五中全会报告明确了今后20年我国全面建设小康社会的战略目标，提出城镇化是工业化和现代化的必然趋势，要促进城镇化健康发展，逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。据统计，2000年，我国城市化水平达到36.6%。按照国际经验及城市化发展理论，当一个国家的城市化水平达到30%时，城市化进程将进入一个加速期。可以预见，中国今后15~20年间，城市化建设将获得快速的发展。具体表现为旧城改造和郊区住宅开发同步进行，在缓解旧城市中心居住压力的同时，城市的版图得到进一步的延伸和扩大。
自2003年开始，针对国内部分城市房价虚高、局部楼市出现泡沫的情况，国家针对土地及金融市场出台了一系列宏观政策，旨在通过对土地和资金这两个对房地产影响最大的调节杠杆，对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场健康、稳定发展。
经过近10年的发展，北京、上海、广州、深圳等地产一线城市房地产开发水平已趋于成熟；二线城市如一些省会城市、珠三角、长三角、环渤海经济圈等经济较发达城市及地区发展也日趋成熟和稳定。房地产发展的下一个热点区域将向三线城市转移，一些内地省份经济状况较好的城市将成为地产发展的下一个热点区域，并将在短期内获得迅速的发展。
从当前的宏观大背景来看，世界经济和国内经济均处于一个稳定健康的状态，为房地产的快速发展创造了良好的外部大环境，具体表现在以下方面：
1、当前世界经济正处于一个稳步复苏期，国际产业由劳动密集型为主的制造业向资本和技术密集型领域转移的趋势日趋明显，社会优势资源向房地产业等资本密集型行业的汇聚是社会发展的必然趋势；
2、国内经济正处于新一轮经济增长的上升期，国民经济的稳定增长、人民生活水平的进一步提高，为房地产业的发展提供了长期稳定的现实需求；
3、国家“中部崛起”和“西部大开发”战略目标的深入推进，成为宜昌经济发展新的助推器，经济的发展进而推动宜昌房地产市场的发展；
4、中国城市化进程进入一个加速期。旧城拆迁及农业人口进入城市，为房地产业的开发建设带来众多的购房生力军；
5、国家对房地产市场实施的宏观调控，使宜昌市的房地产开发从起步阶段即在一个日趋规范的环境下运行，尽管对房地产企业的开发行为提出了更高的要求，但客观上也有利于宜昌房地产开发整体水平的迅速提升；
6、地产热点城市向三线城市转移。宜昌凭借雄厚的经济实力和宜居的自然山水环境，城市房地产水平必将获得迅速的发展。
7、从地产发展的走势来看，房价稳中有升是不可逆转的趋势。一方面，我国人多地少的国情决定了市场的供给会日趋紧张，另外，“居者有其屋”的传统居住观念又决定了购房需求的持续旺盛，供给不足和需求旺盛的矛盾必然导致房价的持续上涨。
但同时房价走势也不是一个直线上升的趋势，房价增幅是和当地经济发展水平及居民的可支配收入成正相关关系。在房地产市场发展的初期，当房价处于一个低位时，房价会保持一个较快的增幅；并在3~5年迅速达到一个较高水平，经过此阶段，购房者的支付压力增大，从而影响到房价增幅趋缓；当房价达到或者超过购房者经济支付能力的极限时，房价将会在某个点徘徊不前，甚至出现小幅下跌的趋势，然后市场开始进入下一轮循环。
8、从产品层面，户型及面积趋小也是地产发展的趋势之一。市场发展初期，市场积聚了强大的购买力，市场的需求主要以140㎡以上的大户型购买为主；当市场发展到一定阶段时，市场需求趋向理性，户型功能合理、面积在120㎡的居家型三房将成为市场供应的主流产品，宜昌现阶段即处于这一阶段；当市场发展趋向......[查看全文] |
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| 武汉金色港湾三期商业街招商手册 2008-7-29 12:05:00 |
| 标签：商业街招商手册 |
| 金色港湾商业项目招商手册
一、合作背景
一）金色港湾简介
1、地段
金色港湾是由新港房地产开发（武汉）有限公司开发的高尚住宅小区，项目紧依200万平方米三角湖，位于开发区出入市区的门户地段，隔318国道与武汉外国语学院相望，项目占地800亩，总建筑面积50万平方米，产品类型包括别墅、Townhouse、洋房、商业街等，建成后将成为一个住户3000余户，总人口近万人的大型意大利风情高尚社区。
2、开发量及入住情况
金色港湾自2001年5月推出市场以来，目前已成功开发三期，约20万平米的开发量，一、二期500余户、总人口约1500人已于2003年年初入住；三期600余户也已于2004年10月底入伙，预计2005年5月三期入住率可达到50%，年底入住率可达到80%，总人口可望达到3000人；四期总开发量30万平米、2000户将于2005年5月推出市场。预计2006年年底即可入住，总人口将可达到5000人以上。
3、业主构成情况
金色港湾业主中，开发区政府部门公务员、外资企业外国专家、企业中、高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，根据金色港湾市场营销部统计资料表明：在金色港湾业主中，开发区政府部门公务员占12%；外资企业外国专家占5%；企业中高级管理人员占35%；私企老板占15%。金色港湾是开发区除三角湖法国专家村以外外籍人士入住最为集中的小区，目前已入住包括众多外企老总在内的近20余户外籍家庭，东风本田及雷诺外籍专家入住金色港湾也正在接洽中。
以上数据都表明，在开发区众多小区中，金色港湾以其临318国道的便利交通条件；紧依200万平米三角湖天然的自然景观资源；布局科学、合理的规划及景观设计；精良的工程质量；完善的物业管理，金色港湾已成为开发区人心目中高尚住宅小区的代表，成为了开发区高素质、高购买力人群的聚集地。
二）沌口开发区现状
1、开发区经济
武汉经济技术开发区是市政府确定的以汽车产业为重点的现代制造业基地。经过13年的建设发展，开发区已基本建成了一座以汽车产业为主导的现代化工业新区。
1）经济状况
到2003年底，已累计批准各类企业1673个，合同投资总额467亿元；其中外商投资企业171个，合同投资额35.5亿美元。世界500强中16家已入驻开发区，年销售收入500万元以上的工业企业已有100余家，拥有固定资产原值312亿元，从业人数38000人。2003年完成工业总产值303亿元，实现销售收入237亿元，实现利润16亿元。汽车产业作为开发区支柱产业，产出规模已经达到150亿元，其它五大优势产业分别形成了20亿元左右的产出规模。同时，开发区建成了功能完善的基础设施和良好的投资环境，为建设以汽车为重点的现代制造业基地提供了较好的物质基础条件，也积累了一定的发展经验。
2）产业基础
武汉经济技术开发区建设现代制造业基地，坚持以汽车制造业作为主导产业，充分利用现有的产业基础，积极发展电子信息、造纸印刷包装、电气机械及器材、生物医药、食品饮料等优势产业，发展新材料及其他产业。已形成神龙公司、东风日产、东风本田、法雷奥车灯等一批在国际上享有较高知名度和市场竞争力的重点骨干企业。
汽车制造业：东风总部、东风日产、东风本田、神龙公司；
汽车零部件制造业：佛吉亚全兴汽车座椅、法雷奥车灯、通达爱西亚消声器；
电子信息产品制造业：中国普天、唯冠电子、伦新华信电脑公司；
造纸印刷包装制造业：晨鸣纸业、南洋印务、紫江包装；
电气机械和器材制造业：海尔电器、麦克维尔空调；
生物医药制造业：海特生物制药、潜江制药公司；
食品饮料制造业：顶益食品、顶津食品、可口可乐公司、绿之源生物工程公司。
2、开发区人口
根据2000年公布的武汉市经济技术开发区第五次人口普查统计结果表明：截止到2000年11月1日止，实际在开发区工作、学习、生活的总人口为10万人左右。其中，登记总人数为75217人；不属于普查登记对象的人口约1.8万人。15~64岁人口56032人，占登记总人数的74.49%。2004年统计资料尚未获得，但相关指标有大幅增长是显而易见的。
以318国道为界，国道以东主要为工业区，国道以西主要为居住区。常住人口主要集中在三大区域：
①位于神龙公司旁宁康园。主要居住人口为神龙公司及周边公司的管理人员，该小区建成时间较早，聚集在该小区的人口为较早进入开发区、在开发区工作年限较长的一批管理人员，具有稳定、强劲的购买力，目前由于周边配套及新建小区的增加，大量中高层人员已外移至其它中高档社区；
②沌阳街周边一些小区，该区域是开发区人口最集中的区域，包括了东方花园、东风阳光城、水木清华、绿岛花园等一批小区，尤其是近几年，随着开发区经济迅猛增长，生活氛围逐步成熟，入住该片区的......[查看全文] |
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| 六合置业东山村项目发展建议 2008-6-5 17:34:00 |
| 标签：策划推广 |
| 宜昌六合置业东山村项目发展建议
一、市场分析
一）大势把握
1、国民经济持续稳定、快速发展，人民生活水平不断提高，为房地产发展提供了长期稳定的现实需求。房地产行业作为资本密集型行业，其发展是和整个国民经济的发展密切相关的；另外，人民生活水平的不断提高，客观上提出了改善居住环境的要求，这些因素都为房地产的发展提供了长期稳定的现实需求。
2、中国城市化进程进入一个加速期。据统计，2000年，我国城市化水平达到36.6%，城市化进程进入一个加速期。今后20~30年间，中国的城市将变成一个个大工地，具体表现为：旧城改造和郊区住宅开发同步进行，在缓解旧城市中心居住压力的同时，城市的版图得到进一步的延伸和扩大。旧城拆迁及农业人口进入城市，将给城市开发建设带来众多的购房生力军。
3、地产热点城市向三线城市转移。经过近10年的发展，北京、上海、广州、深圳等地产一线城市地产开发已趋成熟；二线城市如一些省会城市、珠三角、长三角、环渤海经济圈等经济发达城市地产发展也日趋成熟完善。一些内地省份经济状况较好的城市将成为地产发展的下一个热点区域，但其黄金时机有限，多则3~5年，地产发展前沿城市品牌开发商势必挟其雄厚的资金实力、先进的开发理念、营销观念、管理经验抢滩市场，迅速带动该区域市场走向成熟。
4、品牌将成为地产营销的致胜法宝，而项目均好性将成为公司品牌和项目品牌最有力的支撑。在地产发展的初期阶段，市场积蓄了强大的购买力，市场属于卖方市场阶段，开发商开发物业供不应求。但随着该部分购买力被迅速消化及释放，市场逐步走向成熟及完善。市场供应量增加，竞争日趋激烈，消费者选择趋向多样化，其购买行为更趋理性。规模较小项目、产品缺乏竞争力、卖点单一、无文化内涵的一些项目，操作难度将增大，而那些在市场不成熟阶段，即注重公司的品牌建设，积累了较丰富开发经验的品牌开发商将成为市场的宠儿，几家大的品牌开发商将占据市场的大部分份额。
5、市场进一步细化。满足城市多数人需要，总价不高的中小户型将成为市场的主力产品，户型的实用率将成为判断一个项目产品好坏的重要标准。房价上涨是市场发展的必然规律，这是由土地资源的稀缺性和需求的矛盾决定的，当房价上涨到一个较高水平时，需求和支付能力的矛盾将通过总价不高、紧凑实用的中小户型来得到缓解。
二）宜昌地产市场分析
1、2006年成为宜昌地产市场发展的分水岭。
2002~2006年间，属于宜昌地产市场发展的前期阶段，市场获得了一定的发展。也出现了象华银、隆昌、民生、泰江等这样一些在宜昌市场具有较大影响力和知名度的本地或外地品牌开发商。华银开发的世纪花园、世纪欧洲城；隆昌开发的紫光园、东方名都；民生在开发区开发的系列项目；泰江地产的长江画廊，这些项目均获得了普遍的市场赞誉，也为这些企业奠定了一定的品牌基础，但这一阶段更多的是各小开发商开发的中小型项目占据市场的主流。
自2006年始，随着一些实力企业及项目的入市，如武汉新恒基进入宜昌并开发宜昌CBD项目；葛洲坝集团拉开了建设东湖新城的序幕；泰江地产长江画廊二期江山多矫80万方规模启动；宝佳利定位于宜昌最顶尖豪宅产品的金色海岸的入市；城投置业占地3000亩的城东生态新区进入前期准备阶段……，市场供应量骤增，产品类型更趋丰富，竞争日趋激烈，市场迅速由卖方市场向买方市场过渡，地产开发难度被陡然放大。
2、城区产品供应结构较单一，市场竞争激烈。各区域市场表现活跃，伺机分流城区客户。
夷陵区、开发区两个区域市场由于市场基础较好，开发较活跃，区域市场特性尤为明显。在消化本区域客户基础上，伺机分流市区客户。夷陵区黄金卡片区、丁家坝片区、神仙湾片区均有不同档次、不同类型产品推出市场，有效满足了市场需求，而开发区虽是民生地产一家独大的局面，但众多项目仍较好满足了开发区企业及居民的购房需求。同时，这两个区域依托其相对市场较低的房价或优美的自然环境，分流了市区部分中低收入客户。
伍家岗区主要供应产品为：沿江大道沿线主要供应中大户型的中高档及豪宅产品，和市区项目争夺中高收入客户；夷陵大道主要以中小项目和中小户型为主，满足市区较低收入的年轻置业者和工薪阶层购房需求，和市区项目互为补充。
西陵区则由于地处市区，享受城市中心区域最完善的社会资源及配套，其开发产品多以120㎡及以上户型为主，产品供应结构较为单一，市场竞争激烈。
3、房地产营销策划的重要性逐步被开发商所重视。
在宜昌地产市场的前期发展阶段，市场一个很明显的特征就是：开发商重产品及服务，轻营销及策划，这和宜昌本地的地域文化及房地产市场成熟度有关。当然，在市场环境发生变化的情况下，这种观念也有所改变。
但是，目前仍有部分项目由于开发商对营销策划认识的局限性，导致前期的市场策划及产品策划不到位，最......[查看全文] |
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| 城投置业宝塔河项目初步思考 2008-6-5 17:32:00 |
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| 城投置业宝塔河项目初步思考
一、项目周边在售楼盘初步调查及分析
一）周边竞争项目情况
1、江临天下：位于杨叉路与沿江大道交汇处，总建筑面积近6万㎡，由8栋小高层围合而成，为海派ART—RECO风格，产品以130㎡左右大户型为主力户型，均价2680元/㎡，尾盘，余少量130㎡左右户型，购房者以城区为主，年龄段在30岁左右，以有车一族居多；
2、江晖景苑：位于中南路与沿江大道交汇处，5栋高层建筑，主力户型为140㎡以上大户型，均价2800元/㎡。尾盘，所剩单位不多，购房者以城区为主，年龄段主要为40余岁，单位效益较好的工薪阶层；
3、金色海岸：位于夷陵大道302号，总建筑面积10万㎡，由6栋28~32F高层住宅及2栋极品会所组成，户型从138㎡~588㎡，均价5500元/㎡，定位于宜昌地产市场的顶级豪宅产品，处于前期客户积累阶段，客户以城区及周边县市，30岁以上私营企业老板为主；
4、青青家园：位于合益路与东山大道交汇处，总建筑面积6000㎡，共2栋多层，产品以80~90㎡中小户型为主力户型，均价2500元/㎡，尾盘，住宅部分已于春节前售完，现正推出其临街商铺，均价在6680元/㎡，购房者以城区工薪阶层为主；
5、滨江馨园：位于夷陵大道原八一钢厂地块，总建筑面积6000㎡，由2栋多层组成，产品以90多㎡中小户型为主，均价2300~2400元/㎡，目前已基本售完，余一套180㎡顶层复式，购房者以城区年轻人购房居多；
6、江天一色：位于夷陵大道与白沙路交汇处，长江画廊二期，总建筑面积80余万㎡，小高层居住组团，现正推出一期，产品以70~90㎡小户型为主，均价2400元/㎡，购房者以城区年轻人居多。
二）竞争项目分析及伍家岗区域购房客户特点：
1、沿江大道延伸段依托其一线江景资源、江滩公园景观资源及沿江大道良好的交通条件，沿线项目以中高档住宅产品开发为主，如金色海岸定位于宜昌顶级豪宅项目、江山风华定位于城区唯一的别墅项目；江临天下、江晖景苑也以大户型产品为主打产品。
2、沿江大道延伸段沿线产品主要以大户型为主，如江临天下主力户型以130㎡户型为主，江晖景苑主力户型以140㎡以上的大户型为主，金色海岸的户型面积段从138~588㎡
3、伍家岗区沿夷陵大道沿线小项目基本以小户型开发为主，依托其低均价、低总价，受到市区年轻置业者的追捧，项目上市均表现出俏销态势，如青青家园、滨江馨园；
4、从伍家岗区购房者来看，其购房者主要来自市区，以普通工薪阶层为主；部分中高档项目则把目光瞄准于市区效益较好的企业的高层管理人员及私企老板；
5、沿江大道沿线置业者，一般为有车一族，从江临天下、江晖景苑、金色海岸、江山风华的置业者中可以看出这一趋势。
二、本项目基本情况（略）
三、本项目初步市场定位
根据本项目周边竞争项目分析及结合本项目实际情况，我们可以初步得出本项目的市场定位为：
1、市场形象定位：以中高档市场形象面世，虽然项目规模较小，但是拥有零距离一线江景、江滩公园等一线稀缺景观资源，然后通过架空层、绿化、泛会所等概念，提升项目品质，中高档产品的定位具有可行性。
2、目标客户群：具有一定经济实力，事业有成，年龄在30岁以上的中壮年客户，城区效益较好单位管理层为主，有车一族，讲究生活品质，多为二次置业；
3、价格区间：3000~3500元/㎡，高于青青家园、滨江馨园这种无景观资源，以小户型为主的小项目，略高于江临天下、江晖景苑这种以大户型为主、部分临江的中型项目；
4、主力户型及面积配比：以130~140㎡三房二厅二卫为主力户型，主人房带卫生间及书房，占67%比例；部分100~110㎡三房二厅一卫，一个房间做书房（也可改成儿童房），占33%比例；
四、产品发展建议
纯住宅类型，负一层为地下停车场，底层架空层、泛会所概念，设置小型超市，2~16F为住宅产品
1、地下停车场问题。与本项目的原有思路基本一致。
① 停车场问题是一个前瞻性的问题。私车拥有普遍化已成为一种发展趋势，停车位问题的矛盾在目前宜昌尚不突出，但在沿海一些经济发达城市停车位问题已成为一个让城市管理者及普通市民头疼的问题。
② 本项目靠沿江大道，路况良好，本项目的目标客户主要以有车一族为主。地下停车场的配备能有效解决本项目居民的停车位问题，对于提升本项目的品质具有较积极作用。
2、底层架空层、绿化、返会所，小型超市。与本项目原有规划1~3F为商场的思路出入较大。底层建议调整为底层架空层、绿化、泛会所，设置一面积在100㎡以下的小型超市替代本项目的商业服务功能。其原因在于：
1）关于底层架空层、绿化、返会所概念
① 文脉传承的问题。宜昌属于巴楚文化的中心地带，虽然楚文化在宜昌占据一个主流地位，但或多或少受到巴文化......[查看全文] |
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