后奥运调整压力或将加大 未来楼市理性成必然

 苏州日报

处于调控和调整之中的房地产市场，正在面临“滞胀”的压力。一些专家指出，奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。

　　资金链仍为第一焦点

　　受信贷紧缩和销售低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至8月23日，55家房地产上市公司公布的半年报显示，行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出，这将对房价产生下行压力。

　　Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%。55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。

　　以保利地产(600048)为例，报告期末，该公司经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，与去年同期相比下降1068.7%，每股经营活动产生的现金流量净额也从去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度达到426%。公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。

　　 长城证券研究员刘昆分析，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加，房屋产品销售的速度没有跟上。开发商去年普遍高价拍得土地，今年将集中支付地价款。

　　东方证券研究员薛和斌估算，2007年房地产公司约110亿元的未付地价中约有90亿元需在2008年支付，今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。

　　与经营性现金流大幅下降形成对照，房地产公司的存货大幅上升。Wind数据显示，今年上半年，55家房地产上市公司“积压”的存货达 3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。

　　天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积下降10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，下调房价、回笼资金已经成为房地产商的必然选择。

　　行业增长或将放缓

　　业内专家指出，房地产景气持续回落，行业增长率将下滑。国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。

　　Wind数据统计，今年上半年，已公布半年报的55家房地产上市公司合计实现营业收入582.55亿元，比去年同期增长37.96%；实现营业利润130.24亿元，同比增长44.46%；实现净利润99.4亿元，同比增长49.4%。这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。

　　业内专家指出，景气回落、增长放缓，最直接的原因是房地产市场销售持续低迷。今年上半年，11个重点城市成交量占去年同期比重为 55%；全国商品房累计销售面积25892.63万平方米，同比减少7.21%，与去年同期21.45%的增速相比明显下降。房产贷款增幅也连续回落。央行报告称，2008年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款分别增加1834.3亿元和2154亿元，同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。

　　在这种背景下，今年地产商普遍放慢了扩张的脚步。万科A(000002)半年报显示，为了避免因市场原因造成公司产生新的产品库存，公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米，较原计划分别下降了19%和15%。金地集团(600383)半年报则显示，今年上半年公司开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米，分别只完成了年度计划的42.1%和10.75%。国都证券行业研究员邹文军指出，竣工面积增速下降将直接降低上市公司今明两年业绩的增速，新开工面积将减少2009年公司商品住宅的供给量，导致公司未来业绩增速趋缓。

　　市场面临进一步调整

　　分析人士认为，7月中国房价下跌或持平城市增至29个，但跌幅较小，而成交量进一步下滑，显示了卖方继续做出让步，市场尚有进一步调整的需要。

　　国家发改委8月12日发布数据显示，7月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，环比则有0.1%的小幅反弹。其同比涨幅比6月低1.2个百分点，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。

　　统计数据显示，房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月，70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。

　　70个城市中，包括上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌，其中上海房价出现首降，降幅为0.1%，深圳房价仍未见底，7月继续下跌0.9%，已低于07年同期3.9个百分点。

　　此外，另有包括天津、武汉、福州、南昌、合肥、昆明在内12个城市房价出现环比持平。北京房价环比上涨0.1%。

　　就总体而言，房价跌幅微小，而成交量进一步下滑，显示了卖方继续做出让步，市场尚有进一步调整的需要。

　　与此同时，大中城市的房屋成交量有明显下降。根据招商证券的监测，7月，主要城市除广州环比有所上涨外，其他城市成交的环比均出现了显著的下降。其中，北京期房住宅成交量环比下降37%；上海住宅成交量环比下降21%；深圳新房成交套数环比下降10%。

　　财经杂志援引伟业顾问副董事长金勇的观点称，交易量进一步下滑，供需双方处于一个失衡的局面，由于定价权掌握在开发商手里，这决定了询价是一个渐进的过程，供需双方寻找新的平衡点需要一定的时间。华南市场这样的过程已经进行了一段时间，北京市场的询价过程也已经开始。

　　尽管上半年房地产投资依然保持强劲，但住宅销售却出现了明显下降趋势。

　　招商证券的研报显示，1-6月，全国房地产固定资产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%；住宅在建面积为16.8亿平方米，同比增长25.6%；开工面积为5.3亿平方米，同比增长19.1%。但与此同时，住宅销售面积为2.4亿平方米，同比下降6.9%，创下2005年以来新低；住宅销售金额为8941.2亿元，同比下降1.1%。而根据各地产商披露的销售数据，万科、金地、中国海外、保利地产等大地产商在7月份销售都出现了相当程度的下滑。

　　目前，市场的持续不振已有反馈到投资之势。各大地产商对后市判断愈发趋于谨慎。地产龙头万科已经主动将开工面积缩减19%。

　　分析人士普遍认为房价将继续理性回调，下半年形势更严峻。但由于房地产投资下滑将给整体经济及地方政府带来压力，而且，由于流动性过剩问题并未得到有效解决、银行存款持续负利率，也不排除资金在楼市有启稳迹象后集中进入。博弈仍在继续，种种矛盾增加了后市的复杂性，市场会调整到什么程度，业内人士并没有形成明确判断。

　　“救市”传言空中飞

　　一则4000亿元资金刺激经济传言在市场上流传，但即便是传言，被“救市”的也不包括房地产。

　　在住房和城乡建设部、国家发改委的两份专题调研报告上交国务院后，若干份由地产行业协会组织撰写的建议书也被送达国务院，然而即便如此，中央政府仍然拒绝在短时期内出台刺激房地产发展的政策，而面对国家发改委宏观经济研究院一位专家“政府可能救市”的观点，住房和城乡建设部的一位官员则对记者明确予以否认。

　　中国的地产商们正在集体上演一出《等待戈多》的大戏，戈多——政府救市政策始终没有到来。

　　在这个痛苦的等待中，中国房地产协会(下称中房协)与全国工商联房地产商会是最为忙碌的机构，作为企业与政府沟通的桥梁，他们已经将不少地产商的政策建议与情况反映汇总上报住房和城乡建设部以及国务院，他们期待“上书”能够换来对房地产政策，尤其是信贷政策的些许松动。

　　奥运会开幕之前，中房协曾专门召开了由主要会员单位参加的“闭门会议”，分析目前房地产形势以及未来走向。记者了解到，这次闭门会议有中房协会长宋春华、副会长兼秘书长朱中一等领导人员参加，朱中一的发言颇为微妙——他提醒地产商“不要光发牢骚，要立足现有政策考虑未来”，他同时还强调，政府不可能立即出政策解决房地产市场的困难。

　　据了解，同在奥运前，国务院召集各部委专题研究了目前的经济形势，其中对房地产也进行了专题探讨，住房和城乡建设部在这次会议上给出的口径是，“继续密切关注房地产市场动向”，对于“救市”或是“松绑”绝口不提，国务院也认可了这一口径。

　　一位国家发改委的官员透露：“中央调子已经定下来了，要保证经济的稳定增长，同时还要继续采取紧缩的政策。我想单独对房地产领域松绑，至少目前来看，不太符合中央调控的思路。”

　　至于所谓宏观调控思路的调整，他表示，这也只是针对中小企业、制造业，与房地产无关。显然，在银行安全的情况下，中央政府没有“救市”的基本动因。